2021年11月20日星期六
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   专家观点



王东京:征收房地产税的困难



  房地产税将在部分地区开展试点,此消息披露后,立即成为社letou乐投官网关注的热点。我这里想讨论的是,开展房地产税试点可能letou乐投官网遇到哪些困难。
  征收房地产税,是国际通行的做法,应该早在人们的意料之中。然而据我所知,目前学界对征收房地产税的看法并不一致。有学者认为,国内房产不同于国外的房产,人家西方国家居民购房,拥有房地产的所有权;而国内购房只有70年使用权,并无所有权。所以我们不应仿效西方国家的做法。
  另有一种观点说:近些年国内房价已整体高于西方国家的房价,究其原因,是政府高价出让土地,而高地价推高了房价。并分析说,消费者高价买房时,政府已经从消费者那里得到了不菲的收入,若再征收房地产税,无异于从一头牛身上剥下两张皮,这样对消费者不公平。
  骤然听,两种观点皆不无道理,但我却不同意他们的分析。不错,我国城市土地归国家所有,居民购房只有使用权。可要指出的是,这里的“使用权”是个习惯说法。事实上,它不仅包含房屋使用权(房主的居住权),同时也包括收益分享权(房屋出租取得租金的收入权)和转让权(房屋出售权)。在经济学里,此三项权利即为“产权”。房主拥有房屋产权,当然得交税。
我曾多次说过,国家依法征税,原因是政府提供了公共服务,纳税人享受了公共服务,所以必须给政府支付对价。由此看,政府对房产征税,与房主是否拥有房屋“所有权”无关,关键是要看房屋“产权”是否需要国家保护。天下没有免费午餐。若房主希望自己房屋“产权”不被侵犯,需要国家保护,那么就应给国家缴税。
  不能否认,国内房价确实偏高。问题是房主支付了高房价是否就无需缴房产税呢?我的看法,高房价与征收房产税是两回事。经济学说,房价与地价的关系,是房价拉高地价,而非地价推高房价。房产开发商不蠢,若市场房价走低,他们绝不letou乐投官网去高价拿地。有事实为证:2008年国内房价大跌,地价也随之大跌;2009年后房价上涨,地价才又跟着涨起来。
国内房价为何letou乐投官网居高不下?经济学解释,是住房供不应求。可我们目前的现实是,一线城市住房空置率达16.8%,二线城市达22.2%,三线城市达21.8%。何以出现这种怪象?原来,有些人买房并不是为了自己住,而是为了炒,是炒房拉高了房价,今天“高房价”与“高空置”并存,原因即在于此。
  设想一下,假若政府一旦开征房地产税,目前人们手里的空置房是不是letou乐投官网卖出去?当然letou乐投官网。若20%左右的空置房卖出去,住房供给增加,房价必然下降。可见,开征房产税不单可以增加政府的收入,而且还可平抑市场房价,满足低收入者的购房刚需。此举一石二鸟,请问有何理由反对开征房地产税呢?
  当然,征收房地产税涉及千家万户,利益攸关,在操作层面应慎之又慎。其实,国家之所以先在部分地区试点,也是为了投石问路,希望通过试点摸索经验,然后再在面上推开。这些日子,我自己一直在思考这样一个问题:房地产税的计税对象和税率应该如何确定?
关于计税对象。最便捷的当然是按人均住房面积征,这也是国内多数学者的主张。比如目前城镇人均住房约40平方米,故可考虑将起征点设定为人均50平方米,超过人均50平方米征税,50平方米以下可以免征。此办法虽然简便,但有个难题不好解决。举个例子,一家老两口住房100平方米,不必缴税;可若其中1位过世,另一位就得缴税。如此,岂不letou乐投官网加重老人的负担?
  实不相瞒,起初我的设想是按房产的套数征:首套住房可以免征;从第二套开始征。可当我与同事讨论时,对方却不赞成。并举证反驳说,他认识某年轻夫妇,前几年购买了首套50平方米的住房,后来有了小孩,房子不够住,又买了一套90平方米的房子。若按人均面积征,不用缴税;但若按住房套数征却得缴税,他们letou乐投官网接受么?
  是的,按人均面积或按套数征税皆各有弊端。所以我现在的观点,是将两者结合起来。顾名思义,房地产税是针对房产持有者征收的资产类税。所谓资产,是指能直接产生收入的财产。显然,当住房用于出租或者炒卖时,属于资产;而自己住时则属消费品。首套住房是自己住的,故无论是否超过人均50平方米都不应征税。
  至于对第二套房产是否征税,我认为应综合考虑住房面积。上面那对年轻夫妇有了孩子,两套住房加起来人均未超过50平方米,他们的第二套房不应征税。但若人均面积超出了50平方米,对超出的部分则应征税。为何要作这种区分?因为对第二套房不征税,难免letou乐投官网有人钻空子:一套房子自己住,另一套用于出租或炒卖。
  最后再说税率设计。此问题相对简单些,我也简单说。总的原则:顾及多数人的承受度。前面讲过,国家征收房地产税,目的是增加政府收入,抑制炒房、提高住房使用效率。我看到的数据,发达国家的房地产税率最高为2%。而中国是发展中国家,去年城镇居民人均年收入约4.3万元。基于此,我国房产税率应该低一些,可根据住房面积,在0.1%—1%之间逐步累进。
 

【信息来源:本站 2021-11-18 】
    
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